¿Qué es un préstamo ARM con opción de pago?  Un préstamo ARM con opción de pago es una hipoteca a tasa ajustable que le permite a usted elegir entre varias opciones de pago todos los meses. En general algunas de las opciones son:

• Un pago tradicional por el capital del préstamo más intereses (que reduce la cantidad adeudada en la hipoteca). Estos pagos están basadas en un plazo fijo de préstamo; por ejemplo, un plan a 15, 30, o 40 años.
• Un pago de interés sólo (que no cambia el monto deudor de la hipoteca).
• Un pago mínima, o limitada (que podría ser menor al monto de interés pagadero todos los meses y no reducir la cantidad adeudada). Si usted elige esta opción, los intereses que no pague se sumarán al capital del préstamo, aumentando así la cantidad de la deuda y los intereses que tendrá que pagar.

Tasas de interés - Por lo general la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses (por ejemplo, 2%). Después, la tasa de interés por lo general aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos. Sus pagos durante el primer año se basan en la tasa inicial baja, o sea que si usted efectúa únicamente el pago mínima todos los meses, es posible que no cubra los intereses adeudados, aumentando el saldo deudor. A esto se le llama amortización negativa. Asimismo, a medida que suben las tasas de interés, es posible que aumente el monto de los pagos que debe pagar.

Cambios en los pagos - Muchos préstamos ARM con opción de pago limitan (ponen un tope) la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro. Por ejemplo, si su préstamo tiene un límite de pago del 7.5%, el pago mensual no aumentará más del 7.5% de un año al otro, aún si las tasas de interés suben más de 7.5%. (Por ejemplo, de $1.000 a $1.075). El interés que no paga debido al límite sobre el pago se sumará al saldo del préstamo.

Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda, por lo general cada 5 años. En ese momento, se vuelve a calcular el pago en base al plazo restante del préstamo. Si usted tiene un préstamo a 30 años y está al final del quinto año, el pago mensual deberá ser calculada para los 25 años restantes. El límite sobre el pago no aplica en este ajuste. Si el saldo de su préstamo aumentó, o si las tasas de interés subieron con más rapidez que sus pagos, podrían aumentar mucho.

Cancelación de la opción de pago - La compañía de préstamo cancela la opción de pago si el monto deudor hubiera crecido más allá del límite fijado, por ejemplo, 110% o 125% del monto original del préstamo hipotecario. Por ejemplo, supongamos que usted efectúa únicamente los pagos mínimas por un préstamo hipotecario de $180.000 y tiene amortización negativa. Si el saldo alcanzó $225.000 (125% de $180.000), se le cancelaría la opción de pago. El préstamo se vuelve a calcular y en base al plazo restante del préstamo, y tendrá que pagar el capital y el interés. Es muy posible que los pagos aumenten bastante.